Европейский рынок недвижимости

В Венгрии оборот инвестиций в недвижимость в прошедшем году увеличился на 150 процентов, таким образом в регионе нами достигнут, можно сказать, самый лучший результат.
Спада, произошедшего по всей Европе в последнем квартале 2007 года, можно было ожидать, принимая во внимание усиление строгости условий кредитования. Объем инвестиций в 47,2 миллиардов на одну треть меньше их объема в четвертом квартале 2006 года. Наиболее значительное уменьшение объема инвестиций произошло в Великобритании, в других европейских странах уровень инвестирования оставался сравнительно стабильным. А в Австрии, Голландии и Испании в последние три месяца 2007 года  инвестиционная активность возрасла.
Несмотря на слабый четвертый квартал, благодаря первым трем кварталам года, оборот инвестиций в 236 миллиардов евро в 2007 году побил все рекорды. По сравнению с 2006 годом во многих европейских странах, особенно во Франции, Германии и Голландии, оборот инвестиций увеличился, что уравновесило более низкую британскую, ирландскую, польскую и шведскую активность.
В последнее время рост инвестиций в недвижимость, превысивший средний уровень, наблюдается в таких крупных странах европейского рынка, как Франция и Германия – и это перекроило всю инвестиционную карту Европы. В 2004-ом половину всего оборота инвестиций привлекала Великобритания, а в 2007-ом, несмотря на то, что британский рынок остается инвестиционной целью номер один, он занял только 30 процентов рынка недвижимости. Одновременно с этим, демонстрирующий в последние годы рост, превышающий средний уровень, совместный немецко-французский рынок дает 36 процентов европейских инвестиций.
Джонатан Холл, руководитель отделения европейского фондового рынка CBRE, в своем комментарии сказал, что «Великобритания обладает самым зрелым и прозрачным рынком недвижимости в Европе, и поэтому кредитные ограничения затронули этот рынок наиболее ощутимо, что выразирось в снижении инвестиционной активности и привело к  коррекции цен на недвижимость в последнем квартале 2007 года. Меньший спад активности инвесторов, наблюдавшийся на рынках недвижимости других стран, показывает, что многоликий европейский рынок пользуется доверием инвесторов. Низкие процентные ставки и объемы предоставляемого капитала будут подкреплять спрос и в 2008 году, хотя инвесторы будут осторожнее в своем выборе, а их  риско-оценки станут более осмотрительными. 
Директор отделения европейских исследований CBRE Майкл Хаддок считает: «Более строгие условия кредитования окажут влияние на уровень оборота инвестиций в первой половине 2008 года. Несмотря на ожидаемый спад 2007-2008 годов, инвесторы с крупным капиталом, такие, как немецкие открытые фонды, а также так называемые  фонды суверенного богатства будут укреплять европейскую инвестиционную
активность в 2008 году.»
В общем объеме инвестиций средне-восточного региона Европы значительных изменений, по сравнению с 2006 годом, не произошло, в прошедшем году этот  региональный рынок недвижимости пополнился капиталом в 12,5 миллиардов евро. Образовавшаяся картина, однако, весьмо пестра: если российский и польский рынки характеризуются спадом, то для чешского и венгерского рынков недвижимости  прошлый год стал рекордным. В Чехии оборот инвестиций составил 2,8 миллиарда евро, что на 70% превышает результаты 2006 года, в прошлом году это был самый большой рынок недвижимости в регионе.
Маргарета Мейсарош, руководитель отделения инвестирования и оценки стоимости будапештского бюро компании CB Richard Ellis считает, что «наибольший рост наблюдался, все-таки в Венгрии, здесь общий оборот недвижимости вырос за один год на 150 процентов, достигнув 1,9 миллиарда евро. На основании общего количества инвестиций, поступивших в регион с 2000 года, Венгрия сохраняет за собой третью позицию рейтинга.
А возглавляет рейтинг-лист с большим приемуществом Польша (более 12,3 миллиардов евро), за ней следуют Чехия и Венгрия (7,9 и 5,5 миллиардов евро). И пока четвертое место занимает стремительно ворвавшаяся в 2006 году на европейский рынок недвижимости Россия (4,5 миллиарда евро). Эти четыре страны дают более 90 процентов всех инвестиций региона.   
Самая крупная в мире компания-консультант по недвижимости CB Richard Ellis (CBRE), осуществляет консальтинговую деятельность по инвестированию, развитию, оценке стоимости и сдачи в аренду, оказывает услуги в сфере исследований и анализа рынка. Эта международная компания с центром в Лос-Анжелесе имеет 300 бюро по всему свету и более 24 тысяч сотрудников. Венгрия стала участницей рынка коммерческой недвижимости в 1994 году.

*

Сооружение офисных зданий не сдерживается американским кризисом рынка вторичных кредитов, так как повышение арендной платы вызвало спекулятивный девелопмент – утверждает в своей глобальной оценке компания DTZ. В Венгрии величина роста арендной платы приблизительно соответствует величине инфляции. Рост цен на будапештском рынке недвижимости в 2007 году составил 8,3 процента. Одновременно с этим в прошедшем году расходы по аренде одного автоматизированного офисного рабочего места в Праге выросли на 13,6, в Варшаве на 39,7, в Бухаресте на 60,5 процентов. Подорожание в Лондоне составило 17, во Франкфурте 25,5, в Мадриде 45,8 процентов.
В прошедшем году годовые расходы на одно автоматизированное рабочее место в Лондоне были самыми высокими (31160 долларов), во Франкфурте они составляли  16830 долларов, а в Будапеште аренда одного такого рабочего места составляла  всего 4570 долларов. В Средней и Восточной Европе венгерская столица с этой точки зрения самая дешевая. В  Праге 5000, а в Варшаве 6000 долларов стоит эксплуатация одного офисного автоматизированного рабочего места в течение года, в Киеве арендаторы запрашивают 11000, а в Москве 16200 долларов.
Образцом считается среднее автоматизированное офисное рабочее место в офисе класса А, площадью 15 квадратных метров. Наибольшая рабочая площадь предоставляется работнику  в Вашингтоне (25,46 квадратных метров). В крупных городах Западной Европы (Амстердам, Роттердам, Гаага) средняя «удельная» прощадь составляет 18,6 квадратных метров, а вот в Средней и Восточной Европе офисным работникам приходится довольствоваться 11,8  квадратными метрами.